Vị trí là một yếu tố quan trọng quyết định đến mức giá của thửa đất. Đất trong hẻm thường sẽ có giá chênh lệch so với đất ở mặt tiền. Hãy cùng Lộc Phát Land tìm hiểu cách tính giá đất trong hẻm như thế nào ngay trong bài viết này nhé!
Cách tính giá đất trong hẻm chính xác nhất
Nói đến đất đai chúng ta không hoàn toàn sở hữu mà chỉ sở hữu quyền sở hữu đất thể hiện trên sổ đỏ và sổ hồng. Vì vậy cách tính giá đất trong hẻm là cách tính những quyền sở hữu này.
Bất động sản thường bao gồm 2 thành phần là quyền sở hữu đất và quyền sở hữu công trình gắn liền với đất (là nhà ở, văn phòng, nhà máy, khách sạn…).
Để thẩm định bất động sản chính xác, chúng ta cần thẩm định 2 thành phần:
- Quyền sử dụng đất (định giá đất)
- Quyền sở hữu công trình gắn liền với đất (thường là định giá nhà)
Mỗi thành phần này có cách tính và định giá khác nhau. Do đó, ứng với mỗi yếu tố, cách thẩm định giá trị bất động sản sẽ khác nhau.
Hai cách tính giá đất trong hẻm đơn giản nhất
Thẩm định giá có rất nhiều phương pháp để đo đạc và tính toán chính xác giá trị của đất và bất động sản gắn liền với đất. Tuy nhiên hai cách tính giá đất trong hẻm dưới đây rất sử dụng phổ biến vì dễ tiến hành, không đòi hỏi chuyên môn nhưng có độ chính xác.
Phương pháp so sánh
Khảo sát giá được rao bán và tốt hơn nữa là giá đã giao dịch của các tài sản có vị trí tương đồng hoặc kề cận với vị trí bất động sản của bạn. Càng nắm được nhiều thông tin cách tính giá đất trong hẻm này càng chính xác. Phương pháp so sánh có ưu điểm là rất nhanh.
Ví dụ: Bạn biết được lô đất kế bên nhà đang được rao bán và giao dịch với với giá 1-1,2 tỷ. Vậy thì lô đất của bạn cũng không thể có giá thấp hơn 1-1,1 tỷ.
Tuy nhiên nếu bất động sản có giá trị lớn thì bạn nên kết hợp nhiều cách tính giá đất trong hẻm để có kết quả chính xác cao hơn.
Phương pháp ước tính theo giá đất mặt tiền đường
Áp dụng tỷ lệ ước tính của Quyết định 51/2014. Đây là cách tính giá đất trong hẻm dành cho những người không chuyên. Ưu điểm của cách tính giá đất trong hẻm này là có thể ước tính nhanh nhưng có tỷ lệ sai số khoảng 10-15%.
Hiện tại, theo Quyết định 51/2014 của UBND TP.HCM và Văn bản Hướng dẫn áp dụng bảng giá đất 2015-2019 của liên sở Tài nguyên & Môi trường – Tài chính – Xây dựng – Cục Thuế TP.HCM, nhà đất trong hẻm tại TP.HCM được chia thành 4 vị trí:
Ví dụ : Địa chỉ nhà bạn: 301/21 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp. Diện tích trên giấy chứng nhận là 60m2. Hẻm nhà bạn rộng <5m nên thuộc vị trí 3.
- Giá đất mặt tiền đường Phan Văn Trị (VT1): 31,6 triệu/m2
- Hẻm nhà bạn thuộc Vị trí 3, áp dụng hệ số: 0,8 của vị trí 2
- Đơn giá của VT2: 0,7 x 31,6 = 22,12 triệu/m2
- Đơn giá của VT3: 0,8 x 22,12 = 17,696 triệu/m2
- Giá đất thẩm định: 17,696 x 60 = 1.061 tỷ
Công thức ước tính giá trị công trình xây dựng (nhà) dễ dàng
Bạn có thể áp dụng công thức sau khi muốn định giá cho công trình xây dựng (CTXD) là nhà ở:
Giá trị CTXD = Diện tích sử dụng x Đơn giá xây dựng mới x Chất lượng còn lại
Trong đó:
- Diện tích sử dụng: Là diện tích được công nhận trên Giấy chứng nhận
- Đơn giá xây dựng mới: Dựa trên đơn giá xây dựng một công trình tương tự mới 100%.
Ví dụ: Nhà cấp 3 đơn giá là 3 – 3,5 triệu/m2. Nhà đúc giả là 4,2 triệu/m2.
Để có đơn giá chính xác, bạn có thể xin khung giá xây dựng của một số ngân hàng để tham khảo.
Chất lượng còn lại là % chất lượng của công trình sau khi khấu hao. Ví dụ: Nhà 4 lầu xây năm 2009, thời hạn sử dụng của nhà 4 lầu là 50 năm. Vậy chất lượng còn lại của công trình là: [1 – (2019 – 2009)/50]*100 = 80%.
Tiếp tục ví dụ là căn nhà 301/21 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp. Giả sử nhà này có 3 lầu, diện tích sử dụng nhà là 180 m2, đơn giá xây dựng mới là 6 triệu/m2. Bạn có thể áp dụng công thức để ước tính giá trị của nhà là:
180m2 x 6tr/m2 x 80% = 1,2 tỷ đồng
Như vậy, ước tính tổng giá trị nhà và đất của bạn là: 1,061 tỷ + 1,2 tỷ = 2,261 tỷ
(Giá trị trên chưa bao gồm nội thất trong căn nhà)
Lưu ý khi mua đất trong hẻm
Kiểm tra pháp lý đất trong hẻm
Đối với bất kỳ loại hình bất động sản nào cũng vậy, yếu tố pháp lý là điều cần quan tâm tới. Nhất là những khu vực nằm sâu trong ngõ cụt. Vậy kiểm tra như thế nào chính xác nhất. Có thể trực tiếp lên cơ quan chức năng địa phương tìm hiểu quy hoạch hay hỏi dân địa phương. Yêu cầu người bán cho xem trực tiếp sổ đỏ của lô đất. Trường hợp có nhà trên đó thì xem căn nhà xây được phép hay không. Để có thể đưa ra thỏa thuận và có cách tính giá đất trong hẻm phù hợp với chủ nhà.
Tránh lựa chọn nhà ở hẻm quá nhỏ
Hẻm càng nhỏ thì nhà đất sẽ càng bị mất giá. Hơn thế nữa, bạn có thể gặp nhiều khó khăn khi muốn xây hay sửa chữa nhà. Bởi vì hẻm nhỏ không có chỗ để chứa vật tư xây dựng. Thường ngày di chuyển khó khăn, dẫn đến chi phí đội lên rất nhiều. Chưa kể, tính thanh khoản cũng vô cùng kém. Thường bị ép giá và gặp nhiều trở ngại trong việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng.
Không mua nhà cuối hẻm
Yếu tố này ảnh hưởng đến phong thủy nhiều hơn. Nhà đất cuối hẻm nhận rất ít năng lượng. Hẻm càng quanh co thì việc đón dòng khí từ ngoài vào nhà sẽ càng khó khăn. Hơn thế nữa, quá trình trao đổi khí ở vị trí như này cũng không được trao đổi thường xuyên. Rất có thể dễ xảy ra tình trạng bế khí tạo bất lợi cho gia chủ. Do đó nếu đã quyết định mua nhà đất để ở. Nên xem xét vị trí khu đất vừa đảm bảo giá trị, vừa hợp phong thủy với gia chủ.
Trên đây là cách tính giá đất trong hẻm thường được áp dụng trong thực tế. Mong rằng bài viết sẽ đem đến nhiều thông tin hữu ích đến quý bạn đọc. Chúc các bạn thành công!
Xem thêm:
