Plot ratio là gì? Mục đích sử dụng của plot ratio như thế nào? Hãy cùng Lộc Phát Land tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây nhé!
Plot ratio là gì
Plot ratio là một thuật ngữ tiếng Anh, được hiểu là hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị tính là m2 và không bao gồm diện tích sàn của cả tầng hầm, tầng mái) với diện tích toàn bộ lô đất (m2).
Đây được xem là chỉ số vô cùng quan trọng để thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư. Plot ratio không thể thiếu trong việc đo đạc xây dựng của một dự án hay một căn hộ.
Công thức tính
Hệ số sử dụng đất = Tổng số diện tích sàn công trình / diện tích lô đất.
Từ công thức trên, ta có:
+ Diện tích sàn toàn công trình sẽ không bao gồm diện tích cầu thang. Các lỗ trống (như ô thang máy, hộp kỹ thuật) sàn kỹ thuật, tầng hầm. Còn lại hành lang, sàn kỹ thuật, tầng hầm sẽ được tính theo một công thức khác.
+ Diện tích lô đất: là tổng diện tích cả lô đất (m2).
Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào?
Để hiểu rõ hơn về cách tính hệ số sử dụng đất, ta có ví dụ sau:
Dự án căn hộ có diện tích cả lô đất 1000m2, diện tích công trình chung cư 10 tầng, (2 tầng hầm) là 400m2, phần còn lại là diện tích cảnh quan không gian.
Vậy hệ số sử dụng đất là (10+2) x 400m2 / 1000m2 = 4,8m2
Lưu ý: Trong cách tính hệ số sử dụng đất thì sẽ có sự khác nhau giữa việc tính diện tích sàn của quy hoạch kiến trúc với việc tính diện tích sàn của Sở Xây dựng khi cấp phép (có tính cả mái tum thang, sàn kỹ thuật).
Tiêu chuẩn quy định về hệ số sử dụng đất được quy định ở đâu?
Theo thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng
Tổng diện tích sàn nhà – công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm có:
– Các tầng hầm và tầng nửa hầm.
– Các tầng kỹ thuật.
– Tầng áp mái, tầng tum.
Diện tích sàn của một tầng được quy định là diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm có:
– Tường bao (hay phần tường chung thuộc về nhà).
– Diện tích mặt bằng của lô gia, cầu thang, ban công và giếng thang máy, hộp kỹ thuật cùng ống khói.
Mục đích của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất có thể được sử dụng trong quy hoạch để giới hạn mật độ đô thị, việc này có tác động trực tiếp tới giới hạn mật độ xây dựng.
Tuy nhiên, đối với đất đai đô thị thì hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến trị của đất.
Nếu một công trình có FAR cao hơn (theo quy hoạch hoặc quy định cho chức năng đất) sẽ cho phép được xây dựng tổng diện tích sàn cao hơn làm nên làm tăng giá trị đất.
Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam là bao nhiêu?
Hiện nay các nước tiên tiến như Hoa Kỳ, Trung Quốc, Nhật Bản, Singapore đều có hệ số sử dụng đất cho mỗi nước. Còn ở Việt Nam thì việc quy hoạch này không được kiểm soát về hệ số sử dụng đất. Vì thế, giới hạn về chiều cao, số tầng các tòa nhà còn phụ thuộc nhiều đến ý tưởng quy hoạch hoặc các vấn đề liên quan như khoảng không tĩnh hay an ninh quốc phòng.
Mặt khác khi các chủ đầu tư cùng chính quyền địa phương, chính quyền thành phố lại ít có sự chú ý đến việc các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn thì cần có các hệ thống hạ tầng xã hội, tiện ích đô thị và giao thông đi kèm. Chính vì vậy việc thờ ơ này cũng tạo ra nhiều vấn đề lớn trong công cuộc quản lý và phát triển đô thị theo quy hoạch đồng bộ.
Ngoài ra vì nước ta chưa có quan điểm cụ thể về quản lý hệ số sử dụng đất thống nhất nên kéo theo đó các quy định về chi tiết tính toán tổng diện tích sàn xây dựng của công trình cũng bị bỡ ngỡ. Vì vậy đây là vấn đề lớn cần được khắc phục ngay để phát triển đô thị được đồng bộ hơn.
Mua dự án căn hộ nên chọn hệ số sử dụng đất plot ratio cao hay thấp?
Chúng ta sẽ chọn thấp, bởi dự án có chỉ số này càng thấp thì chất lượng mỗi căn hộ càng cao và mật độ cư dân tại khu căn hộ đó càng thấp dẫn đến chất lượng cuộc sống cũng sẽ cao hơn vì thế người sử dụng căn hộ càng có lợi.
Đối với chủ đầu tư, công trình có hệ số sử dụng đất càng thấp thì khách đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời càng dễ tìm.
Hy vọng bài viết trên sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thuật ngữ plot ratio là gì và cách tính sao cho đúng. Mọi thông tin thắc mắc bạn vui lòng bình luận ngay bên dưới.
Xem thêm: Hệ số K của đất
