Hiện nay không ít các công trình đất hỗn hợp bị rơi vào tình trạng treo gây ra lãng phí tài nguyên xã hội và nhiều bất lợi cho người dân. Hãy cùng Lộc Phát Land tìm hiểu đất hỗn hợp là gì. Người dân có được phép xây dựng nhà cửa trên đất hỗn hợp hay không? Đất hỗn hợp có lên thổ cư được hay không?
Đất hỗn hợp là gì
Căn cứ theo Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008 của Bộ Xây Dựng ta có giải nghĩa về định nghĩa đất hỗn hợp như sau:
Đất hỗn hợp là quỹ đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Trong đó có thể kết hợp ở với kinh doanh hay sản xuất.
Quy hoạch xây dựng trên đất hỗn hợp là định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, không gian vùng, điểm dân cư, hạ tầng xã hội, công trình hạ tầng kỹ thuật. Việc quy hoạch đất tạo ra môi trường thích hợp cho người dân trên cơ sở đảm bảo hài hòa giữa lợi ích cộng đồng và quốc gia.
Quy hoạch đất hỗn hợp
Theo quy định của pháp luật Việt Nam về việc phân loại đất đai thì đất được chia thành 3 nhóm cụ thể gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Như vậy, có thể thấy đất hỗn hợp không nằm trong bất kì loại đất nào được quy định tại bộ Luật Đất Đai 2013 mà sẽ nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất.
Trong đó:
– Quy hoạch là việc tổ chức, định hướng không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng, cơ sở vật chất xã hội.
– Mục đích của việc quy hoạch đất là nhằm tạo ra môi trường sống hiện đại, thích hợp cho người dân, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa yếu tố lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng linh hoạt các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, xác định rõ chức năng xây dựng trong mỗi khu đất.
Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay không hề có luật cụ thể nào về việc quy hoạch đất hỗn hợp nên chủ yếu vẫn là dựa vào luật quy hoạch nói chung để giải quyết các vấn đề liên quan.
Lưu ý: Mọi người dân có thể xem bản đồ quy hoạch, hoặc lên gặp trực tiếp cơ quan Tài Nguyên – Môi Trường để có thông tin chính xác nhất về khu nhà mình đang ở có thuộc diện quy hoạch đất hỗn hợp hay các quy hoạch nào không.
Các vấn đề pháp lý có liên quan đến đất hỗn hợp
Dưới đây, là các vấn đề pháp lý xoay quanh đất hỗn hợp mà mọi người đều nên biết.
Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không
Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 quy định rõ:
Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.
Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép.
Như vậy, đất hỗn hợp vẫn có thể lên thổ cư được. Nhưng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Cụ thể, người sở hữu đất hỗn hợp cần liên hệ với Phòng Tài Nguyên và Môi Trường ở địa phương để biết kế hoạch sử dụng đất, từ đó tìm ra phương án phù hợp nhất với tài sản của mình.
Đất hỗn hợp có được chuyển nhượng, mua bán không
Những người đang sở hữu đất hỗn hợp hoặc chẳng may mua phải tài sản là đất hỗn hợp mà không biết về các quy định pháp lý của loại đất này thì hãy yên tâm vì đây là loại đất vẫn được cho phép chuyển nhượng, mua bán bình thường theo đúng quy định pháp luật.
Tương tự như trường hợp chuyển đổi thành đất thổ cư tại khoản 2 Điều 49 Bộ Luật Đất Đai 2013 có quy định khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện hoặc Nhà nước thì người sử dụng đất hỗn hợp có toàn quyền đối với tài sản đất của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng, mua bán.
Thậm chí, phần diện tích được ghi nhận trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện đã được công bố phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng nhưng sau 3 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi hay chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đã ghi nhận trong kế hoạch sử dụng đất trước đó.
Nếu các cơ quan Nhà nước không điều chỉnh hay hủy bỏ hoặc có điều chỉnh và hủy bỏ mà không công bố thì người sử dụng, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp không bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 nói trên.
Đất hỗn hợp có được bồi thường khi bị thu hồi không
Điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:
Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Theo đó, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp nếu có đầy đủ Giấy chứng nhận hợp lệ thì vẫn được hưởng bồi thường theo đúng Luật đền bù đất đai mới nhất khi tài sản đất bị Nhà nước thu hồi.
Đất hỗn hợp có được cấp phép xây dựng không
Theo số liệu thống kê từ năm 2008, tại TPHCM có khoảng 13.500 ha đất quy hoạch hỗn hợp đang gặp các vấn đề về pháp lý, vướng mắc trong việc cấp Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, tùy vào từng trường hợp mà quyết định đất hỗn hợp có được cấp Giấy phép xây dựng không.
Trường hợp 1: Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích
Những khu vực nào chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp, có cấu trúc là nhà ở chung cư kết hợp với trung tâm thương mại – dịch vụ văn phòng, không có công viên cây xanh và công trình công cộng, đồng thời hiện trạng khu vực đang có nhiều nhà ở của người dân, đất gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
Trường hợp 2: Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích
Khu vực nào chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với cơ cấu chức năng chính là công trình trung tâm thương mại – dịch vụ văn phòng và không có nhà ở của dân, chỉ có nhà xưởng, cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm, cần di dời gấp và không ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn với điều kiện người dân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
Trường hợp 3: Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích
Khu vực nào có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân thường lụp xụp nên cần thu hút các chủ đầu tư với các dự án xây dựng tái thiết đô thị thì những khu vực như vậy Sở quy hoạch – Kiến trúc đề nghị chưa thực hiện cấp Giấy phép xây dựng mà Sở và các địa phương sẽ tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
Đất hỗn hợp có được tách thửa không
Theo quyết định 60/2017/QĐ-UBND TPHCM ban hành ngày 5/12/2017 trong quá trình thực hiện đã bộc lộ nhiều vấn đề vướng mắc cần phải giải quyết. Một trong những vướng mắc lớn nhất đó chính là quy định tách thửa của đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Cụ thể, Quyết định 60 có ghi rõ quy hoạch đất xây dựng mới và đất sử dụng hỗn hợp có chức năng là đất ở sẽ không được phép tách thửa.
Đây cũng là nội dung quy định không phù hợp ở Luật Đất Đai 2013 và Nghị Định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp được phép tách thửa và các trường hợp không được phép tách thửa. Qua kiểm tra, rà soát cho thấy Luật Đất Đai 2013, Luật Xây Dựng 2013, Luật Quy Hoạch 2017 và Luật Quy Hoạch Đô Thị 2019 cùng các Nghị Định khác của Chính Phủ có liên quan đến quy hoạch, tất cả các văn bản đều không hề có khái niệm hay thuật ngữ về việc “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp” hoặc giải thích “Đất hỗn hợp trong quy hoạch” là gì cả.
Vì vậy, UBND TPHCM đã chỉ đạo các cơ quan chức năng tháo gỡ vướng mắt về quy định tách thửa đất ở khu vực đất hỗn hợp. Và đất hỗn hợp cũng sẽ được phép tách thửa đất như bao loại đất bình thường khác.
Có nên mua đất hỗn hợp không
Tùy vào mục đích sử dụng và điều kiện tài chính của từng người để quyết định xem có nên mua đất hỗn hợp hay không? Đặc điểm của đất quy hoạch là có thể thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay đất hỗn hợp có thể thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ.
Hơn thế nữa, Sở quy hoạch – kiến trúc cũng khẳng định đất hỗn hợp sẽ được Sở giải quyết và đảm bảo quyền lợi nhà, đất bình thường cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi cũng sẽ bồi thường theo đúng quy định về Luật đền bù đất đai nếu chủ sở hữu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mà quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Thêm một ưu điểm nữa của đất hỗn hợp đó chính là giá bán đất khá rẻ, rẻ hơn nhiều so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn, đó chính là cơ hội để người mua có thể mua được đất với giá rẻ.
Tuy nhiên, đất hỗn hợp là đất quy hoạch, một số quyết định đưa ra đôi khi vẫn còn gây khó khăn cho người dân. Các thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép đến nay vẫn còn rắc rối, nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ cấp tạm. Đối với người có nhu cầu mua để ở lâu dài thì nên suy nghĩ kĩ về việc có nên mua đất hỗn hợp hay không.
Trên đây là toàn bộ các thông tin có liên quan đến đất hỗn hợp. Hy vọng với những thông tin vừa nêu trên Lộc Phát Land đã góp phần hỗ trợ và giải đáp được nhiều thắc mắc của quý bạn đọc.
